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日期: 2023-02-19 | 來源: 鈦媒體 | 有2人參與評論 | 字體: 小 中 大
圖片來源：視覺中國
自今年 1 月份，住建部首次系統、明確提出現房銷售概念，要求各地政府和房企關注預售制度改革以來，" 現房銷售 " 的熱度居高不下。
1 月 17 日，全國住房和城鄉建設工作會指出，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。會議召開後不久，山東、安徽、肆川和河南等地先後提出推進現房銷售試點，積極探索預售制度改革。
預售制作為國內目前主流的商品房銷售模式，壹直被廣大消費者所詬病，不少購房者可以說是 " 苦預售制久矣 "，尤其近兩年壹些房企暴雷導致爛尾樓、停工斷貸事件頻發，已購房者深陷預售房糾紛，未購房者對預售房銷售模式的信心也大打折扣，都在壹定程度上影響了房地產市場交易的活躍度。
為解決房地產爛尾樓問題，進壹步促進保交樓和穩定樓市發展，不僅國家層面在推進試點現房銷售，與此同時也有越來越多的消費者建議直接取消預售制。就當前房地產形式而言，現售制度真的能替代預售制嗎？未來商品房銷售模式又將走向何方？
預售制 VS 現售制，房地產多方利益交鋒
房地產預售制最早源自香港的賣樓花制度，自 1994 年引入內地後，已沿用近叁拾年。預售制是地產開發商將還未開始建設或正在建設中的房屋出售給購房者，由購房人預先支付定金或房款。當前預售制是內地商品房銷售的主流模式，不過，隨著房地產市場進入存量發展階段，近幾年預售制的弊端逐漸凸顯，購房者對推進現售制的呼聲也越來越大。現售制即現房銷售制度，是開發商將建造完成並驗收合格的房屋出售給購房者，購房者支付購房款，簽訂買賣合同完成交易，目前，國內多個地區也開始試點商品房現售制度。
其實不管是沿襲多年的預售制還是呼聲越來越高的現售制，兩種制度都是各有利弊，各有千秋，背後都是各方利益的交鋒和博弈。
預售制是壹種更有利於房企開發商的銷售制度，房企在房屋建設周期前段就可以收到銷售款項，通過高周轉的方式提升房地產開發效率，推進自身規模擴張，也有助於促進房地產市場規模的快速發展。對於地方政府而言，預售制下房企開發商拿地積極性大，頻次高，對應的土拍市場繁榮，政府財政收入也會持續增加。但對於購房者而言，預售制下，購房者不但要預先支付大量的購房款，還可能面臨房屋質量與承諾不符、交房延期和樓盤爛尾等多種嚴重風險。
與預售制對應，現售制是壹種更傾向於購房者的銷售模式。這種模式下，購房者在購房時可實現 " 所見即所得 "，能避免房屋質量和爛尾樓等問題。但對於地產開發商而言，現房銷售無疑會增加拿地開發過程中的成本和資金壓力，對房企的資金流要求高，中小房企的競爭力會變弱，甚至會被淘汰出局。但從長期而言，現售制也會倒逼房地產企業制定更加長期的投資規劃，推動房地產市場從競速模式走向競合模式。對於政府而言，房企拿地門檻和開發成本的增加，會導致房企拿地熱情減弱，土拍市場不景氣，進而影響地方政府的財政收入。
" 交錢不發貨 "，預售制問題到底出在哪？
正如前文所說，預售制實施近 30 年，我們不能否認過去幾拾年預售制對房地產市場發展和城市化進程做出的貢獻。商品房預售資金可以看作是房企融資的重要來源，解決了部分房地產開發企業資金不足的問題，縮短了房企資金回籠周期和住房交付周期，符合房地產快周轉的成長期資金需求，促進了房企與房地產行業的快速發展。但也同樣是因為預售制的存在，助推了房企鋌而走險通過 " 叁高 " 模式進行盲目擴張的問題，預售制壹定程度上成為了房地產市場交易端風險積累的蓄水池，政策層面稍加收緊或市場稍加波動，便會引發房企的資金斷裂，進而導致樓盤延期交付和停工等爛尾樓現象。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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