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來源: 加西網 | 有0人參與評論 | 專欄: 麻辣地產點評 | 字體: 小 中 大
上周我們提到了BC省政府通過的第44號法案，該法案通過取消獨立屋分區規劃，並要求在交通幹道旁進行高密度開發，有效地剝奪了市政當局的分區規劃權。這些變化規模不容小覷。這也許是BC省歷史上最大的壹次住房政策變化，遠遠超過了之前外國買家稅和投機稅等需求側政策。
在這壹點上，無論您的政治觀點是否同意立法都無關緊要，無論我們喜歡與否，變化都會到來，這個政策將徹底改變整個省的社區。
讓我們來解讀壹下這個政策。
現在，在全省人口超過5000人的地區，取消了獨立屋分區規劃。這並不意味著這些城市不能再建造獨立屋住宅，它只是意味著您不能在單個獨立屋地塊上限制建築多戶單元。以下是我的筆記分享：
市政當局必須在 2024 月6月30 日前更新其分區章程以遵守該立法。
所有獨立屋住宅分區必須允許壹個贰級套房和/或壹個ADU（附屬住宅單元，也稱為馬車房或巷道房）
所有獨立屋住宅分區必須允許在3000平方英尺或以下的地塊上至少擁有3個住宅單位，在大於 4000平方英尺的地塊上允許至少4 個住宅單位
如果距離公交車站 400 米以內的大於3025平方英尺的地塊，至少允許建築6個住宅單位，最低建築高度3層
根據地塊大小制定最小場地覆蓋率的建議法規，就最高泊車要求訂立建議法例
就如我說的那樣，這是巨大的文件，點擊這裡可以閱讀完整的 90 頁文檔。基本上，BC省政府正在強行通過缺失的中間住房，他們已經消除了市政當局可能試圖利用的大部分漏洞。然而，僅僅因為您可以在 3025平方英尺的地塊上合法建造 6 個住宅單元，並不意味著您應該這樣做。這是建築商必須評估項目可行性和產品市場契合度的地方。例如，在 Point Grey 的地塊上建築 6 個壹居室單元是賠錢的。現實情況是，盡管有YIMBY幻想，但Point Grey的最高和最佳用途仍然是700萬元的豪華單戶住宅。
這會刺激壹連串的建築嗎？我認為不會立刻發生。利率仍然居高不下，建築成本仍然昂貴，經濟很糟糕。但當獲得信貸且市場前景良好時，建築商就會建造。給它幾年時間。下圖是新西蘭最大城市奧克蘭發生的事情，當時他們取消了單戶住宅區劃。
再讓我們看看第44號法案的另壹部分，即以公共交通為導向的開發，也稱為TOD。
TOD（以公共交通為導向的開發）規劃了輕軌站、公交換乘站和西海岸快線周圍的最低密度要求，它還消除了這些區域的任何停車要求。BC省將在未來幾個月內指定100個TOD區域。目前已經正式公布了 52 個。在這裡有TOD完整列表。
如果您在這些 TOD 之壹中擁有壹棟獨立屋地塊，那麼恭喜您已經中了住房彩票。另壹方面，你也需要為 2025 年的巨額地稅做好准備。BC省每年評估您的房地產價值以確定房地產稅，根據最高和最佳用途確定土地價值。換句話說，如果你現在可以合法地在你的單戶住宅上建造壹棟20層的公寓樓，那麼你的土地價值和稅單就會飆升。考慮到飆升的土地價值，我想這只是壹個很小的代價，但無論如何，它會迫使壹些不知情的業主出售。
雖然壹些土地將立即重新定價（即舊的單戶住宅將達到20層），但整個商業用地市場仍然面臨壓力， 商業地產已經連續18個月下跌，而新政更進壹步在短期內加大了下跌壓力和土地價值。畢竟，開發商現在有大量的可開發土地可供選擇。商業土地經紀人戴夫·泰勒（Dave Taylor）完美地總結了當前的環境。
無論如何，這將是BC省有史以來最大的住房政策變化。拾年後我們再回來看看這份成績單。
本文由Steve Saretsky 提供
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