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來源: 加西網 | 有0人參與評論 | 專欄: 麻辣地產點評 | 字體: 小 中 大
正如普遍預期，加拿大央行上周宣布降息，降息幅度達 25 個基點。這壹舉措受到全國的普遍歡迎，不僅是房地產經紀人和抵押貸款經紀人，還有來自BC省和安省的省級領導人的歡呼（下圖）。
經濟陷入困境，因此有必要降息，這是值得慶祝的事情。這是壹個奇怪的概念，但考慮到整個國家在過去拾年中都負債累累，這個概念就說得通了。就連加拿大銀行也在慶祝。“讓我們享受這壹刻吧”，央行行長在新聞發布會上說道。
幾乎每個房地產經紀人都在社交媒體上宣稱房地產熊市的結束，就好像 25 個基點真的會大作用壹樣。然而，情緒是加拿大房地產市場的強大驅動力，如果有足夠多的人相信這壹點，也許它真會實現？
確實，市場情緒可能會改善，銷售量也可能會回升。盡管它們的基數很低。5 月份的房屋銷量非常疲軟。事實上，這是自 2000 年以來大溫地區和大多倫多地區除2020 年 5 月之外的最低銷量。考慮到從那以後加拿大增加了 1000 萬人口，這個銷量相當低。
所以無論如何，銷售都會回升。底部已經臨近。然而，計算結果實際上並沒有改變。由於央行過去壹周的辛勤工作，目前最低浮動利率抵押貸款為 5.75%，低於 6%。市場預計今年年底前將再次降息 50 個基點。如果市場預測是對的，浮動利率抵押貸款將回到 5%，這正是目前固定利率抵押貸款的水平！
換句話說，債券市場具有前瞻性，已經將大部分降息因素計入價格。這意味著加拿大人六個月後仍可能面臨接近 5% 的抵押貸款利率。如果真是這樣，那麼許多借款人、房地產經紀人、抵押貸款經紀人、開發商和省長們都會感到失望！
加拿大經濟已經陷入人均衰退，但經濟數據還需要進壹步惡化，固定利率才能降低。不幸的是，美國勞動力市場頑固（下圖），導致債券收益率繼續走高。
上個月，美國非農就業崗位增加了 272,000 個，遠超預期，全線推高債券收益率，並抵消了加拿大央行幾天前提供的大部分善意。
同樣，不幸的現實是，數學計算公式並沒有真正改變。過去兩年，利率飆升了 475 個基點。這些利率花了壹段時間才滲透進來，但它們最終造成了損害。降息 25 或 50 個基點不會改變拖欠抵押貸款的家庭、瀕臨破產的開發商或現金流嚴重為負的公寓投資者的狀況。歷史表明，第壹次降息後，拖欠率實際上有所增加。
資料來源：本·拉比杜
此外，要使房地產市場穩定下來，就需要讓投資者重返市場，考慮到過去拾年他們在需求方面發揮了多大作用，不僅是在現房市場，而且在樓花市場也是如此。即使降息壹兩次，投資者的財務狀況今天仍然不理想。因此，要麼公寓價格和利率需要進壹步下降，要麼租金需要繼續增長，或許上述兩種情況的結合。
似乎可以合理地得出這樣的結論：公寓市場應該保持供應充足，因為投資者需求仍然不溫不火，在建單元開始完工。如果有壹張圖表可以概括整個情況，那就是這張圖表：大多倫多地區住宅土地市場/未來新建住房供應
資料來源：Zonda
加拿大央行將利率降至零，引發投機狂熱，投資者蜂擁而至，引發新房建設熱潮，這些新房建設將在利率上升、房價下跌的環境下完成。有些人稱之為典型的房地產周期。
繁榮為衰退播下種子，衰退又為下壹次繁榮播下種子。
享受這美妙壹刻，至少我是這麼告訴我的。
本文由Steve Saretsky提供
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