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日期: 2012-04-13 | 来源: 北美中文网 | 有0人参与评论 | 专栏: 房屋贷款 | 字体: 小 中 大
《自住物业与投资型物业的首付比例》
文 / 林晓荷
加拿大各金融机构的房屋按揭贷款制度相对中国更为灵活，可供选择的贷款产品也更加多样化。贷款人可以根据自己的实际情况，选择任何一种类型的贷款产品，也可选择不同类别的贷款产品组合，相当方便。一些银行还为客户提供不同类型的贷款组合式产品，以满足客户的贷款需求。如果贷款人感觉某银行的套餐方案仍然不能满足自己的要求，还可以选择与银行商谈，请求对方提供更具个性化的贷款方案。
加拿大的银行或贷款机构对于不同用途（投资或自住）的物业，所要求的首付款比例不尽相同，投资性物业的审批条件也更严格。之所以如此，是因为对于自住物业，贷款提供者会假定购房者将竭尽全力还清贷款，因为如果业主还不清贷款，贷款提供者会取消业主对于该栋物业的抵押赎买权并将其收回，那么业主将丧失自己曾经“拥有”的房子——而这样的风险，相信自住买家通常是会竭力避免的。而对于非自住房，贷款提供者通常会倾向于认为万一投资者无法负担贷款还款，那么他能更轻易地选择从失败的投资物业中抽身退出，从而使得银行或贷款机构遭受损失。
此外，与美国或中国相比，加拿大的银行系统的风险管理制度更为严格。加拿大联邦财政部规定，自住物业的首付比例不低于5%；而投资性物业—即非自住房—通常要求至少不低于20%的首付款项。此外，银行在正式发放贷款之前，除了要求客户必须购买土地测量及户名保险、火灾保险及产权保险等以保护业主利益之外，那些首付比例低于20%的贷款者，还必须根据加拿大政府的有关规定，向加拿大皇家按揭及住屋公司(CMHC)、加拿大按揭保险公司(MICC）和Genworth Financial等公司购买强制性“房屋贷款保险”。事实上，这也是加拿大没有产生如美国次贷危机类似问题的重要原因之一。
2010年以来，针对加拿大家庭日益严重的负债问题，联邦财政部先后颁布了一系列收紧房贷的新规定，防止因国民借贷危及本国经济。2010年4月实施的贷款新规，要求所有借款人必须按照五年期固定利率的标准合算其抵押贷款总额——无论他们是否选取的是5年期固定贷款利率。今年初，财政部更宣布将房屋贷款的还款期由过去的35年降至30年；再抵押贷款（Refinance）金额的最高比例由90%将至85%；此外，政府不再透过(CMHC)对房屋净值低押贷款(HELOC)提供保险。新例于2011年3月18日正式生效。
有鉴于此，地产投资者在匡算投资物业的投入产出效应时，自然也应该对上述细则予以考量。
（本文原刊北美中文网旗下《加国地产--大温版》月刊2012年4月号）
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