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日期: 2012-05-18 | 来源: 北美中文网 | 有0人参与评论 | 专栏: 地产投资 | 字体: 小 中 大
《地产投资，善用房屋净值信用额度融资》
文/林晓荷除了传统的抵押贷款，地产投资者还可以利用其它途径为房地产投资融资。譬如，不少投资者常常会利用现有的房屋办理“房屋净值贷款”(Home Equity Line)或其他类别的个人信用额度，以获得净值信用额度，作为投资物业的融资渠道。
在可以调节和控制家庭按揭贷款债务的工具中，房屋净值额度可以说是一项最直接和最为有效的途径。所谓“房屋净值”，是指房屋市值减掉按揭贷款余额之差；相应的，房屋净值额度则是一种允许消费者从房屋净值中提取现金的消费信贷额度。目前，加拿大五大主要商业银行都可谓消费者提供房屋净值信用额度。
在中国，曾经有银行一度试行推出过“房屋净值信用额度”，不过后来因种种原因叫停，因此，来自中国的大陆移民或投资者对于此种融资渠道普遍比较陌生。事实上，根据加拿大商业银行法，房屋净值信用额度是一种合法、合理的金融产品，也能较好地满足消费者的需求，是本国不少家庭常用的投融资理财工具之一。
加拿大的银行或金融机构发放的房屋净值额度通常依据两个条件，一个是房屋净值，二是借款人收入，同时要求房屋净值额度与按揭贷款的总和仍小于房屋总价的80%。譬如，假如一栋房屋的市价为100万加元，借款人的借款能力为80万加元，但借款人只需要70万加元借款，而且愿意将80万加元的房屋净值抵押给银行的情况下，借款人即可获得10万加元的房屋净值额度。
如果是按揭贷款与信用额度相组合的按揭贷款，则房屋净值额度将随着按揭贷款本金的下降而逐步提高。譬如，当上述例子中借款人将70万加元的按揭贷款全部付清时，则此时借款人可使用的房屋净值额度也增至80万加元。
房屋净值额度（HLOC）是一种方便业主应对大额不时之需的有效金融工具，如能善加运用，可享有多重便利。一方面，在HLOC额度项下提取的款项用于投资后，其利息部分可以冲抵投资收益的所得税；其次，由于HLOC利率相对较低，消费者可以将利率较高的信用卡、汽车贷款等债务组合并集中到房屋净值额度下；其三，业主可从HLOC额度下提款用于房屋装修，也可提取现金用于缴付第二套房屋的首付款。其四，如果消费者当初购买房屋时采用的固定利率按揭贷款且利息较高，那么一旦利率下调，业主可取用浮动利率的净值额度项下款项加速清偿固定利率按揭贷款。例如，2007年，有购房者与银行签订了固定利率按揭贷款合同，合约利率为5年固定利率（Fixed rate）5.2%。到2009年时市场基准利率降为P=2.25%，此时如申请净值额度利率按照P+1%的标准为3.35%，因此享有净值额度的消费者在2009年时就可以将自己的按揭贷款按照3.35%的标准进行置换。
而且，利用HLOC取款的手续也相当简便，客户无需重新办理抵押手续，也不需通过公证人或律师。
当然，消费者务必注意的是，房屋净值信用额度作为一种特别的金融产品，有其自身的特点，在使用时消费者要对其产品特点做到心中有数，不可滥用。首先，如果借款人不及时偿付HLOC额度项下用款，会对自己的信用记录产生不良影响；其次，HLOC的利息计算方式为每日计算复利，长期高度锁结用款会带来较沉重的经济负担；借款人如果预计长期大额使用额度项下资金，可以申请将锁结的余额转为按揭贷款。此外，如果借款人迟付或不付信用额度欠款，银行有权拍卖房产。
（本文原刊北美中文网旗下《加国地产--大温版》月刊2012年5月号）
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