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日期: 2006-08-27 | 來源: Edwin | 有1人參與評論 | 專欄: 稅務相關 | 字體: 小 中 大
稅務法並沒有任何“自住屋”的定義，但存在個人使用財物之定義(Personal Use Property)。所謂個人使用之財物，是指可供個人或家人享用/使用之財物。個人使用之財物，在稅法上只存在增值稅問題，而絕對是沒有財物眨值所帶來 的稅務損失問題。例如把個人使用的私家車售出，雖不是用作商業或投資性用途，但獲取的增值利潤便可能有增值稅；若有任何眨值損失，其減值卻不能用作抵消個 人使用財物所產生之增值，所以把個人享用或供個人使用之財物，在買賣時只可以有增值稅情況出現。這可能是供個人使用之財物，是沒有用作商業或投資性用途， 所以若在買賣（應不是常見之情況）中所產生的虧損，是不可以用作抵消增值稅。但若真的在買賣中有增值，稅例乃視之為收入，而要負上增值稅的責任。
**只有升值沒有眨值
個 人使用的財物若是地產物業的話，這便是包括自住屋(自住屋並不等於是主要居所)、家庭度假屋（即Cottage)及其他可供個人及家人消閒的物業，而這物 業是不作商業及投資用途，所以引伸以上所講供個人或家人使用之財物定義，若自住屋是包含在這類供個人或家人使用之財物定義內，自住屋便可能只會有增值稅問 題產生，而絕對不存在任何可抵消增值稅之減值虧損的稅務優惠了。
所以，若把自住屋轉售從而賺取之利益便可能要納稅，若在轉售時，是沒有任 何增值反而是有虧損的話，這些虧損跟其他商業及投資性質之資產不同，是沒有任何可減低資產增值之稅務優惠。換句話說，自住屋在轉售時若有任何虧損，其虧損 在稅務上是等於零，不可為業主帶來減低增值稅之優惠。
由於自住屋是納入可供個人或家人使用之財物定義，而自住物業是房地產性質，跟其他個 人使用之財物性質是有分別，如私家車等，自住屋之物業價格大多都會保值甚至升值。這類可供個人使用之財物，便會在轉售時經常出現增值稅問題。這便對加國之 家庭帶來沉重稅務負擔，也會大大影響自住物業市場之健康發展。所以稅務部為這類特別的個人使用財物提供壹些自住屋之免稅優惠，以補救這法例定義之不足之 處。雖然有自住屋是在壹些情況下可以免除增值稅，但任何減值之虧損，仍是不能用作抵消自住屋增值減稅之用，原因是自住屋仍是可供個人或家人共用之財物。
**入住日子不論長短
稅 例對自住屋之豁免增值稅，是包含在主要居所之稅務定義內。所謂主要居所，指壹個房屋單位，及該單位是納稅人所擁有的，而納稅人“普遍”居住在該物業內。 “普遍”並不代表經常，稅局之立場，是就算納稅人壹年內在該自住居所住上很少日子，也可以符合是稅例所講之“普遍”居所定義。
在我的印象 中，也很少見有稅務案例去為“普遍”居住情況作出稅務上解讀。正因為稅務部之寬松態度，壹些不能常作真正自住物業單位如家庭度假屋、短暫性擁有之住宅物 業，也可以被當作主要居所物業，可獲得所謂主要居所之增值稅豁免優惠。主要居所之定義，還包括含壹個很重要之元素，這元素是主要居所是可讓納稅人之壹個家 庭單元包括夫婦及要供養之子女壹同共住居所，所以納稅人不能自己指定壹個物業是自己家庭在該年之主要居所，但同壹年度，納稅人之夫或妻指另壹物業是其主要 居所。即夫妻不能同時間內各有自己之主要居所。這是違反主要居所之稅務定義。
**主要居所只能有壹間
按稅例，在1981 年以前之主要居所。是可以容許夫妻兩人在同壹時間各自擁有主要居所，但法例在1982年後已修改，夫妻只能在同壹時間擁有同壹之主要居所。這修改大大減少 了轉售住宅物業所增值部分的減稅空間。試想想，若夫妻在同壹時間擁有不同的主要居所，壹個家庭便可同時擁有壹個以上之自住物業而不用付增值稅。1982年 起，稅例已堵塞這稅務漏洞。但主要居所之減稅優惠法例，若使用得宜，仍可為家庭帶來自住物業轉售時之減稅空間。
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