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日期: 2014-07-28 | 來源: 星島日報 | 有0人參與評論 | 專欄: 房屋貸款 | 字體: 小 中 大
本報記者
抵押物業套現續住至去世 華人使用少
近年愈來愈多加拿大退休人士選擇「逆向按揭」（Reverse Mortgage）作為融資方式，將住宅抵押市值50%，並繼續居住至去世或出售。今年預計有26%的增長，令新添貸款個案突破3,000宗的關口。從中國移民加拿大的人士可能對計劃不太認識，因為中國目前正擬推出類似計劃；香港則早於2011年已推行。
這項計劃的正式名稱為「加拿大住宅入息計劃」（Canadian Home Income Plan），市場上習慣稱為「逆向按揭」，與傳統房屋貸款區分。自1986創立以來，至今已有28年歷史。專營「逆向按揭」的HomEquity銀行市場總監華倫泰（Richard Valentine）指出，聯邦統計局的資料顯示，全國有680萬人為60歲或以上；至2016年將增加20%至800萬人，占全國人口23%，是增長率最快的年齡群組。
他說，加拿大人壽命更長，現時65歲或以上的人，約壹半會活到92歲。很多退休者的投資策略，不足以維持舒適退休生活，或應付突然而來的額外需要。申請逆向按揭的人平均為60至65歲，過往的平均年齡更高。最近幾年，每年有20%以上增長。
不影響申領老人保障金
90%的長者希望繼續居住在現時的物業，有習慣的社區和熟悉鄰裡，也靠近家人與朋友。因此他們不願為了套取現金而賣屋，遷到其他地方。他說，20歲左右的青年人，每年有約叁分壹會搬家，到了60歲，樂於遷居的比例降至贰拾分之壹。
「逆向按揭」特別之處是貸款者最高可將住宅抵押市值50%，並繼續居住至去世或出售。退休人士要取得壹般貸款或信貸額（Line of Credit）相當困難。即使獲批准，貸款要按月還款，對倚賴退休金或少量投資收入的長者，不是壹件容易的事。「逆向按揭」最大優點是貸款人毋須繳付任何費用，直到去世或將物業放盤。業主只需繳納地稅、購買房屋保險和正常的維修及保養。賣屋套現可能要支付利得稅，透過「逆向按揭」取得金額不算是收入，不必交入息稅，不影響申領老人保障金（Old Age Security）金額。
「逆向按揭」壹經批准，銀行不會因為社會經濟變化突然中止貸款，不致令長者旁惶失措；傳統的借貸，金融機構有權隨時取消貸款。他說，即使遇到樓市下滑與利率高漲，導致物業市值低於貸款額和利息，銀行不會要求貸款人補足資不抵債的差額。
年紀愈大貸款比率愈高
他續說，「逆向按揭」最高貸款額只有樓價50%，利息計算方式與房屋貸款相同，分3或5年期，可采取固定或浮動利率，期滿再續約。由於樓價年年升值，基本上可抵消利息甚至超過利率。部分個案物業出售後，貸款人或遺產受益人仍可取回超過50%樓價。以壹間50萬元住宅為例，每年約有5%升幅，申請10萬元「逆向按揭」，差不多可以抵消目前5.79%的利率。「逆向按揭」除上網直接申請外，也透過財務顧問、銀行和其他金融機構銷售。申請人必須年滿55歲或以上，年紀愈大貸款比率愈高。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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