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來源: 加西網 | 有0人參與評論 | 專欄: 麻辣地產點評 | 字體: 小 中 大
（加西報道）在房價高企的大溫，租房居住的人數占多壹半。而現實是很多人夢想自己當業主，擁有自己的房子。
真能做到壹邊租房，壹邊買房嗎？其中有無竅門？《REW.ca 房產周刊》特別采訪了“房地產投資聯盟”的合伙人Don Campbell。他同時還向我們介紹了“成功投資房地產壹定要問的12個問題”。
地產投資專家Don Campbell非常認同，在心儀地段繼續租他人的房屋居住，而到能負擔的起地方買自己的房屋，也當主。並說，“如果做的好，不僅能平衡掉自己租房的花銷，也能積攢下財富。
特邀嘉賓 Don Campbell
加拿大知名房地產投資家和研究者，Real Estate Investment Network聯合創始人，房地產類暢銷書作家，有著20余年成功的房地產投資經驗。www.DonRCampbell.com
問：REW.ca 答：Don Campbell
REW.ca：投資類物業與自住房兩者有區別嗎？
Don Campbell: 如果買房僅作為投資，那麼壹定要回答12個非常具體的問題，壹會兒我再詳細列出這些問題，但這12個問題中卻無“你是否願意住在那裡”這麼個問題。
投資物業絕不應參雜“情感”的因素，想問題就要“在商言商”。星巴克開店的理論非常簡單，就看當地居民是否買得起5元壹杯的咖啡，這壹人群基數是否能支撐每天的流水。基數不夠，Starbucks是不可能在這個地點開張營業的。
投資房地產與開個咖啡館沒有本質的不同，也須將租客當成顧客來考慮問題，那麼你就會自問，“顧客需要什麼？他們願為此掏出真金白銀麼？”
投資物業壹定要著眼於正現金流（positive cash flow），即租金收入大於所有費用的相加。
REW.ca：那麼，你所說的“顧客”到哪裡去找？
Don Campbell: 假如我喜歡溫哥華市中心的繁華與便利，West End的宜人景色和生活方式，在這裡租住，那到哪裡買房呢？我會想到素裡（Surrey），特別是壹些老社區的物業，持有10年以上，或到楓樹嶺（Maple Ridge），再或是Abbotsford，那裡的就業人口增長值得關注。
出了大溫，我也會考慮卑詩中部的Dawson Creek, Fort St和艾省的埃德蒙頓（Edmonton）。它們在哪兒並不重要，重要的是，能否收獲不錯的投資回報。
REW.ca：壹般不都講，買房用以出租應盡量靠近居住地嗎？
Don Campbell: 這是最糟糕的老生常談。
你認為，房子買的近，就可以每天照看著。但要我說，無論租客怎麼小心在意物業，也無法與房主相提並論。你總能找到不滿意的地方，比如開車過去壹看，抱怨草坪沒割。很多人投資房地產失敗，都是跌在這壹條上。
REW.ca：怎麼做，才是對的呢？
Don Campbell: 只考慮“投資回報”。
買股票時，你不會去想這個公司的總部在哪裡。同理，買房時，也不應太在意該物業所處的位置。
REW.ca：那該想些什麼問題？
Don Campbell: 想壹些可能影響到物業價格走勢的問題，如就業市場、人口增長、該區人均收入是否在漲等等。買房壹定要關注人口遷移的變化，交通設施是否跟的上。留意千禧壹代（the millennials）的喜好非常重要，他們更願住在哪裡，喜歡住何種房屋，喜歡什麼樣的裝修風格，弄清楚這些問題對投資大有幫助。找到上述問題的答案後，認為可為，方可投資。
壹般的投資客有些錯誤的觀念。我就常聽溫哥華的人說，“我永遠不會在Edmonton買房，因為那裡的冬季太漫長了。”
其實，這根本不構成買不買房的理由。 Edmonton的就業市場增長超出加拿大任何壹座城市，人口增長速度也為全加之冠。那麼多人遷居到該市，租房需求強勁，而且Alberta省對於租金不加以限制，這意味著收租可以隨行就市。市場好的時候，可提高租金。市場壹般時，可不怎麼減租。
REW.ca：你認為投資那類房產比較好？
Don Campbell: 我建議買兩臥室或叁臥室房。
城市屋值得投資。2016年以後，千禧壹代面臨尋求住房的巨大需求。之所以說城市屋比較適合，是因為這代人喜歡城市屋營造的社區氛圍，所謂“村”的感覺，如果周圍靠近公交站，買東西也方便，就更完美了。
REW.ca：那麼獨立屋呢？
Don Campbell: 如果是正現金流，就該買。另外，房內應有第贰套獨立出來的屋，這很重要。
還有關於是否允許租客“養寵物”這壹問題。我認為業主應該放行綠燈，並相應地提高租金。很多人只要屋主同意養寵物，是不太在乎多付房租的。
REW.ca：說說公寓房吧！
Don Campbell: 未來10-15年間，我以為公寓房市場情況復雜。到那時，嬰兒潮壹代downsize到公寓，而千禧壹代剛升級換代到兩臥房，有了小孩。孩子們在走廊裡到處跑來跑去，而退休人士又要清靜。再說物業費和維修費，老壹代人更在意公寓樓保養是否上佳，不在意費用上漲，而年輕人財力有限，剛跨入“首購族”，物業費及各種費用加起來，會讓他們感到支付起來捉襟見肘。我預測，15年內公寓樓居住糾紛將頻發 。
REW.ca：投資房產，應規避哪些“不要don’ts”呢？
Don Campbell: 大致說肆條吧。
不要在局勢不確定區域投資：舉例，我就根本不會考慮到卑詩西北部小鎮買房，除非“輸油管”壹事最終塵埃落定，但這需要很長的時間，現在那裡房價已被投資者炒起來了。
不要在房貸利率超16%還投資：當然在很長的壹段時間內，按竭利率根本漲不到這麼高，但我剛開始投資買房時，是1986年，那時的利率就是高的這麼嚇人，後來就壹路低了下來。
不要在房價負擔性差的區域投資：投資的訣竅是在房價還沒大漲前就完成購買了。
不要因“地點近”或“便宜”或“有優惠”而沖動投資：做足自己的功課最重要。
REW.ca：你說的房地產投資要問的12個問題都有哪些？
Don Campell: 總結起來，這些問題包括：
1、區域的人均收入增長是否高過省的數字？
2、區域的人口增長是否高過省的數字？
3、區域的就業增長是否高過省的數字？
4、區域內是否有超過壹個的大企業？
5、區域是否屬於處於RBC的可負擔指數熱點區（RBC Affordability Index Hot Zone, 25%-39%）?
6、區域能否得益於經濟或房地產發展產生的連鎖效應？
7、區域所在的政府是否已提供了經濟增長環境？
8、區域所在的政府經濟發展局（Economic Development Office）是否進取並有助人意識？
9、區域的基礎設施是否足以支撐增長？
10、區域的交通設施是否已改善或即將改善？
11、區域對於嬰兒潮壹代的生活方式是否構成足夠吸引力？
12、區域能否吸引到千禧壹代和Y世代？
欲掌握房地產投資秘訣，必須自己做功課，熟悉這個世界、金融和房地產是如何運行的。每年，扣除了給物業管理的代理費用，投資房產還能帶給我18-21%的收益。之所以還不錯，是因為買房的時機選的對，記住壹定要在人們還未大批搬來前買。
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