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編輯：水晶晶
房價是與非：加拿大房產竟然比伍年前便宜10%？
最近壹段時間，加拿大經濟的負面消息頻傱嵑先收圫著國際原油價格暴跌，加幣匯率大跌和長期低迷的儲蓄利息，接著財政部長莫諾（Bill Morneau）稱，根據2016-2017年財政報笅偓預計今年的財政赤字接近300 億加元。而到下次大選之前，加拿大預計會年年葰瀛h蟪觶斦嘧只虼虻�1千億加帞QＥc此同時，加拿大家庭的債勞w誄擲m攀升，加拿大統計局報告說，去年年底加拿大家庭的債務/可支配收入比達到165%。對鞂υ傆狞N髵旯べY的人，還清債務抠犥會變得越來哉]y，即使有了政府對“首購族”的優惠政策，加拿大人買房也會變得更加艱難。
昨天，美國商業雜誌“福布斯”（Forbes）發表了由經濟學家Steve Keen 撰寫的壹篇文章，這篇文章把加拿大列入世界上7 大面臨債務危機的經濟體之壹（7大經濟體包括中國、澳大利亞、瑞典、香港、韓國、加狞N蠛團餐鈑鋅贍茉諼磥�1-3年內遭狱x洕C。
Keen認為，美國之所翼嵼入經濟危機是因為政府和靳囋徤機構沒有考慮到放貸過多的危險。聯想到美國的存uJ危機首先從房地產貸款市場爆發，現在加拿大政府赤字和地產熱充^那闆r，不由得令筆者背後壹寒。
但是，即使在最艱難的時刻也有經濟上的羾礳出現。從2011年以來，加狞N蠓康禺a比伍年前上漲了27%，但很多國際買家卻發現，這裡的房價實際上是下降了的——都怪這不給力的匯率。
這張圖表分析了加拿大房價這伍年來被匯率拖了多少後腿：（對比對象包括中國、美國、腮樋和英國）圖片來源：Globe and Mail可想而知對靽嵭國、美國和腮樋叼HI家來說，現在投資加拿大房地產就是非常劃算的事情了，甚至對鞂χu袊兔绹嶅X的人來說，加拿大的房子比伍年前還要便宜！匯率沒有跑贏國際小伙伴，國冺g浡实故穷I先了GDP，情何以堪。目前在發達國家裡，只有同樣一路貶值的英鎊才能給加拿大人民壹點安慰了。
目前政府刺激經濟祿蠇劃，以及對薁铈u彿空叩闹С挚梢酝七t”痛苦” 的到來，但加國總體的信貸額度不能如此快地上升，除非國內生產總值 GDP 增長得更快。然而很多人悲觀的認為，加幹Z蛥R率未必會哉C隹譾Q易上製造多大的優勊|訃y行的寬鬆房貸政策很可能會哉~揭謧鶆蘸突謴徒洕矯嫫鸕窖┥霞鈾淖饔謾�
另外壹個聊以安慰的消息是，伍年來溫缚dA房價增長了36.2%，多倫多增長了43.1%。這兩個地產異常火熱的城市，房價的增長剛好補充了匯率的下滑，因此未來覛g螘r間，房地產熱門地區是否會受海外熱錢影響還真不好說。有趣的是，當很多人忙著批評溫缚dA和多倫多房價的不合理性，商業新聞網（Business News Network）的報導仲x觶鋵嵾@壹出令人眼花繚亂的“高房價雙城記”，其背後有著合情合理的原因，究其根本雖然與海外資金有關，但海外資金卻並非溫缚dA與多倫多房價的“原罪”。
本週贰，BNN報導中Stefane Marion指出，溫缚dA和多倫多的新移民加上從別處遷居來的加狞N髧�——尤其是受過良好教育，工作能力強勚Z倪m齡工作人群，其增長速度比全國乞滪值高出70%。去年多倫多就業率增加5.5%，溫缚dA增加4.4%，比加拿大平均水平的0.9%高出伍六倍。根據經濟學原理，只有20-44歲工作年齡的人口穩定增長，房價才能長時間維持高水平，否則在主要收入人群經濟實力不足的前提下，光靠海外投資者的熱錢注入讓房價膨脹，是不可持續的現象。而這個年齡段的工作人口增加，正符合大城市經濟發展迅速和吸引人才力度強大的特徵。因此，溫缚dA和多倫多的高房價，主要原因還應歸結於城市發展快和人口增長。
同時影響房價的周邊原因還包括：加國較低的房產稅（約合每1000美元徵收3.45美元），較低的房價收入比值和逐漸減少的房屋供應量。
作者：不系舟
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