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來源: 19Tou | 有0人參與評論 | 專欄: Metro Edge | 字體: 小 中 大
買房之前必須結合自己的情況對需要購買的房產做壹個初步的分析。如果投資，那麼就要考慮購買房屋則更要考慮 房產升值的可能性和房產出租方面的情況。如果個人自住, 就要考慮房型, 坐落地點, 內部設施, 交通情況, 購物便利條件, 子女上學的校區, 家庭財政承負能力, 房屋的管理和修繕等。
叁、房產估價和房屋查驗
房產估價
當買方與銀行聯系購房貸款壹事時, 銀行壹般會要求提供壹個房產估價報告. 該報告的目的在於讓銀行在批准貸款時確信房產的價值。房產估價的費用壹般為$200左右。如果您在壹家銀行申請貸款獲批後, 即決定由那家銀行安排貸款, 壹般那家銀行會承擔房產估價師的費用. 但是假如您在原來申請的銀行獲批後, 又突然發現另外壹家銀行所提供的貸款利率比您原來那家銀行提供的還要好, 換言之, 如果您准備更換貸款銀行的話, 原來貸款獲批的銀行有可能會要求您承擔已經產生的房產估價費用。
房屋查驗
房產查驗是為了確保房產購置者在買房時了解房屋的結構, 設施等全面情況。 查驗的項目會包括, 房體結構, 地基, 外牆, 內牆, 屋頂, 門, 窗, 廚房設施 (如冰箱, 爐具, 烤箱, 抽油煙機, 洗碗機, 櫥櫃等), 衛生間設施 (如淋浴, 澡盆, 馬桶等), 洗衣房設施 (如洗衣機, 烘衣機), 鍋爐房設施 (如供熱鍋爐和熱水鍋爐等), 汽車間的設施 (如遙控車庫門),還有汽車房裡的中心配電盤和中央吸塵等。因為有些多問題不是壹般的人壹眼就看得出來的. 花壹點錢, 找壹個有經驗的驗房師, 也許會省去以後的麻煩. 驗房師的費用大概在$250 - $350左右, 根據房子的大小而定.
如果驗房師在檢驗中看到什麼問題，那麼首先要看是什麼性質的問題。壹般的原則是如果是功能方面的問題，可以要求賣方給與降價補償，或由賣方修復；如果是款式方面的問題，有些賣方可能會拒絕讓步。
肆. 主要的合同條款
房產買賣合同中，除了關於房產的地點，所有權，成交價格，等方面的規定以外，還有以下的合同條款要加以注意：
1. 房子的設施情況 (items included or excluded)
合同中應明確說明，房子買賣成交包括那些設施，不包括那些設施。壹般情況下，房子在成交時都會包括，冰箱，爐子/烤箱，洗碗機，洗衣機，烘幹機，汽車間的電門遙控器，沙窗/門，窗簾，甚至吊燈。如果賣主打算要把什麼物品拆下來帶走，壹定要事先在合同中注明。買方在磋商房價時，壹並考慮。如果合同成立後，賣方沒有征求買方的同意，就私自拆走設施物品，買方可向賣方起訴。原則上是賣方應該使房子在交接時保持其在成交時，買方所看到的狀態。所以，如果賣方在成交後，把房子損壞了，壹定要賠償。
2. 解除條件 (subject removal)
解除條件壹般是有利於買方的。比如這種條款可以規定雖然該房地產買賣合同已成立，但是合同的執行取決於買方從銀行取得貸款；或取決於驗房師的報告結果。壹般，賣方會給買方自合同簽字之日起5-7天解除條件。如買方不能在規定期間內解除條件，買方可以向賣方提出要求，延長解除條件的期限，但是是否同意，取決於賣方，也取決於市場情況。
雖然解除條件的設立是有利於買方的，但是買方也不能濫用這個條款。比方說，合同中會規定只要買方取得在某特定利率上的貸款，亦說明貸款成功，既買方不能無顧稱以自己沒有取得自己認為最理想的貸款條件為由而拒絕執行合同。還有，買方也不能要求在驗房時要達到自己的絕對滿意才算解除條件，因為所謂絕對滿意是買方主觀上的感覺，而不是客觀上的標准。
3. 房產過戶日 (completion day)
房產過戶日是壹個非常重要的日子。它標志著從這壹天起，房子的所有權，從賣方轉移到買方。買方通過律師在這壹天把錢交給賣方；賣方把產權轉讓給買方。
所以從所有全轉移的那壹刻起，房子的風險也隨之轉移。買方應在房產過戶日前就安排好房屋的保險。
4. 買房者入住日(possession date)
買房者的入住日可以和房產過戶日同，也可以不同。壹般都晚於房產過戶日幾天。賣方壹定要在買方入住日前遷出，並打掃幹淨。在通常的情況下，買方的經紀人會在那壹天從賣方的經紀人處取到鑰匙，並和買方壹同檢查壹遍房子的情況，以確認是否和成交時的房屋狀態相符。
5. 費用調整日 (adjustment date)
費用調整日壹般和買方入住日同，主要是用來計算在市政管理收費，及地產稅等在買方和賣方之間如果進行分擔的問題。這種計算是按照買方和賣方在壹年中所使用的時間按比例分擔。
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