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日期: 2017-07-10 | 來源: 加國無憂 | 有6人參與評論 | 字體: 小 中 大
就在上月底，彭博社（Bloomberg）曾經預測說，統計局通貨膨脹的數據出來之後，令加拿大央行在今年7月加息的可能性從50%減為30%，但央行行長波洛茲（Stephen Poloz）最近的評論讓業界意識到，央行已經不再將通貨膨脹指數偏低作為是否加息要考慮的因素，因此經濟學家們將本周叁央行加息的可能性提升至90%，基准利率將從現在的0.5%提升至 0.75%。
雖然業內還在忙於討論央行加息的可能性有多少，加拿大的商業銀行卻等不及了，急不可耐地宣布上調固定按揭利率，RBC在上周肆率先調高固定期的按揭利率，BMO和CIBC則立即跟進，也隨之上調房貸利率，其中BMO上調10-20個基准點，CIBC則上調5-15個基點。
而聯邦機構FCAC（Financial Consumer Agency of Canada）則發出警告，加拿大人只在關心央行提高基准利率會導致按揭利率上漲，沒有想到央行在加息之後跟著上漲的不僅僅是按揭利率，還有房屋淨值信用貸款HELOC（home equity line of credit）的債務也會“水漲船高”——其實這部分隱性的債務也會不知不覺地增加。
很多加拿大人把HELOC當取款機
FCAC指出，由於業主很容易獲得HELOC資格，而且手續簡便，取用方便，因此HELOC也越來越流行，不少加拿大人甚至把HELOC當取款機，隨時支用，也有不少人從中借錢投資，但並未意識到利率上漲之後的風險。
雖然HELOC的利率比按揭利率稍高壹些，但因08-09年全球金融危機之後加拿大壹直處於低利率時代，因此HELOC的利率也只比基准利率高出0.5-2%之間。而它的方便與靈活更是業主所喜歡：1）可以隨時取用，用於任何合法用途，不需要借款機構的再次審批和同意；2）可以循環使用，也可隨時償還壹部分或全部的借款，且在還完以後，又有了之前的信用額度；3）業主還可以像還房貸那樣每月都還利息和部分本金，也可以每月只還利息。
FCAC的數據顯示，由於其廣受歡迎，至少300萬加拿大家庭擁有HELOC戶頭，平均債務為$70,000；而加拿大房貸專業人員協會（Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals）的壹項調查則顯示，加拿大家庭買房所支付的房屋總價中，平均有78%來自房貸和HELOC，在首購族中這壹比例更高達85%。
金融風險：有人只取錢不還錢
Credit Canada的行政總裁Laurie Campbell指出，我們上壹輩人很少用到 HELOC，所以他們都很留意分期償還按揭貸款，但現在很多加拿大人嘗到了HELOC的甜頭，不少人把它當取款機，只記得取錢不記得還錢，這裡就存在隱患，壹旦利率上升，這批人就會有金融風險。
Campbell說，由於房價高企，不少業主無意償還HELOC的貸款，如若利率上升，再加上房價下滑，不少業主的債務就會明顯增加。FCAC的數據也顯示，擁有HELOC戶頭的加拿大人中，幾乎有40％的人沒有向本金定期付款。
業主的風險還在於，與按揭貸款不同，絕大多數HELOC的貸款都是根據浮動利率設定的，因此壹旦央行加息，HELOC的欠債就會自動增加。另外壹方面，業主在付按揭貸款時，只要你壹直在付款，你就可以慢慢地分期付；但HELOC不同，它也叫做所謂的“需求貸款”（demand loan） - 作為貸方的銀行可能隨時打電話給你，並堅持要你償還全部HELOC貸款。
Credit Canada的Campbell也指出，隨著房價的不確定性增加，銀行或金融機構會認為HELOC比按揭貸款風險更高，主要因為業主都會想方設法償還按揭債務以並避免違約。為了規避或減少金融風險，貸方就有可能致電給業主，要其盡快全額償還HELOC。這就會把業主置於相當不利的境地：壹方面要分期支付按揭，又要盡快償還HELOC，其家庭的經濟壓力陡增。
FCAC則強調，銀行或金融機構完全有理由這樣做，在利率升高及房價下滑的背景下，他們也在考慮避免金融風險並將損失減至最低。請你想壹想：目前加拿大HELOC的總債務已經達到$2,110億之巨！
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