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日期: 2017-09-14 | 來源: 華爾街見聞 | 有0人參與評論 | 字體: 小 中 大
中銀國際認為，對是否“同權”、在多大程度上“同權”的問題上，各城市的政策有差異。政策結果是，租售同權在規范租房市場的同時，導致壹線城市調整人口結構，贰線搶人才的局面。
租售同權能讓租金上漲，帶動房價下降？壹線城市要把人才趕走，贰線城市接盤？
中銀國際發布的研究報告認為，租售同權對房價的影響有限，城市會繼續分化；對投資的影響總體相對平穩；由於政策支撐，租金會分層穩步上漲；由於具體政策差異，壹線城市會調整人口結構，贰線城市則會出現搶人才的局面；同時，租售同權有助於規范租房市場，對接房產稅、不動產登記制度等長效機制。
租售同權對房價影響有限 城市繼續分化
中銀國際認為，租售同權的目的不是沖擊目前的房地產市場，引發不必要的經濟震蕩，而是通過租房市場對房地產市場進行有效調節，以實現房地產市場穩定發展。
在綜合分析政策走向後，中銀國際認為租售同權：
核心目標仍然是探索建立壹套能夠保持房地產市場穩定發展的長效機制，漸進式消除房地產泡沫和緩解住房供需矛盾，而租房市場是調節整個房地產市場壹個非常有效的杠杆和抓手。
因此各地在制定“租售同權”等類似鼓勵租房政策的同時，以滿足常住人口教育公共服務需求和緩解職住矛盾為現實目標，充分考慮了政策的預期可達效果，尤其是對現有人群利益和房地產市場的沖擊影響，斟酌“同權”時因城施策增加適當門檻，甚至暫時不提“同權”，如佛山、深圳等。
基於這樣的政策導向分析，中銀國際認為：
租房市場鼓勵政策對房價預期上漲的所在城市的整體趨勢方向不會產生較大影響，但會大幅放緩房價上漲速度，而房產缺乏吸引力的城市，並沒有出台鼓勵租房政策的必要和動力，城市房價繼續分化的趨勢將長時間延續。
投資方面因素共振 總體相對平穩
中銀國際認為，租售同權對房地產投資影響有限。除了房產本身保值增值的特性外，中銀國際還列舉了如下原因：
（1）資源緊缺的核心壹贰線城市，“租售”很長時間內都不可能完全“同權”，鼓勵租房政策更多解決人才短期居住問題，長期來看壹旦經濟條件允許，租房客就會快速轉向購房市場；
（2）附帶門檻“租售同權”的贰線及部分叁線城市，長期房價穩定上漲預期具有其內在原因，“租售同權”政策更大程度的是作為人口導入策略的配套，本質是降低所需人才進入和安家門檻，先租後買將成為大部分人的選擇；
（3）近期土地及房產交易市場活躍的叁肆線城市，其原因是房企對土地的補庫存和資本外溢激發本地改善需求，並非由於人口大幅流入及產業發展有質的變化，因此未來影響其房地產投資的基本面並沒有惡化的風險；
（4）供地向租賃用地傾斜的政策是以高額地價為犧牲，將短期風險可控的收益轉換為長期風險較高的收益，對企業長期承受能力和穩定性要求較高，因此上海兩幅只租不售的租賃用地均為國企購得，此模式導向意義和點狀效應較強，但在絕對量上很難大范圍復制，預計對正常商住用地供應沖擊較小；
（5）增加租賃住房措施本身也會刺激房地產投資，各地基本均有增加租賃住房用地有效供應、 允許將商業用房等按規定改造成租賃住房等多元渠道增加租賃住房供給的政策，其實際政策效果並不會導致本地房地產投資額總量產生重大變化。
由此，報告得出結論：
在各種因素的共同作用下，租售同權對房地產投資並無太多負面影響。
就2017年而言，在土地供給增加、房地產企業現金流改善等因素作用下，我們對房地產投資實際完成情況並不悲觀，預計在幾輪強力調控政策的影響下，下半年房地產投資增速逐漸放緩後將保持壹個相對穩定的水平， 不會對經濟穩定增長起到拖累作用。
租金：政策支撐 分層穩步上漲
很多人認為租售同權後租金會立刻大漲。但據中銀國際分析，由於有政策的支撐，住房租金會在未來分層穩步上漲：
在各地的鼓勵租房政策中都有著多渠道加大租賃房供給的政策，甚至在土地拍賣中，“只租不賣”用地也低價被國企購入，這些政策形成的低價租賃房在短期內會對租房市場價格產生沖擊。但如之前所述，政策目標是穩定房地產市場，而不是建立壹套住房福利制度，因此低價租賃房有其區域或者人群的特殊針對性和時效性，在絕對規模上難以和個人或機構租賃用房相比，且租賃用房根據區位、配套等條件不同有著自身的定價體系。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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