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日期: 2018-06-20 | 來源: 老蠻數據透析站 | 有15人參與評論 | 字體: 小 中 大
本文將會講述壹個很有趣的問題：如何計算壹個城市理論上的房價上限。我這裡的將要使用的最關鍵的數據，是城鎮居民的“收支盈余”數據，也就是城鎮居民可支配收入扣除消費性支出之後的盈余。收支盈余，是城鎮居民在維持生存的必須消費之外，可以拿來進行奢侈型消費和購房的收入部分。我將要假設的極限情況是：城鎮居民將其收支盈余，100%均用於支付當年度的按揭款，不要有其它任何奢侈型消費了。
注意，這裡隱藏著另壹個極限前提：首付部分必須100%依靠啃老，也就是調用六個錢包。購房者不需要依靠自己的收入承擔首付，只需要承擔按揭責任就行。當然了，這種極限情況在當今社會其實已經是普遍性的社會現象，各位都已經見怪不怪，因此也應該可以很容易的接受我的這種喪心病狂的極限設定。
根據上面的原理，我們來實測壹下廈門理論上的房價上限。根據2017年廈門統計公報，其城鎮居民人均可支配收入50019元，消費支出32009元，收支盈余18010元。這裡再極端壹點。根據28定律，20%的富裕群體（也就是地產市場的目標客戶群）占了80%的收入，但是富人的消費支出與普通人的差別其實並不大。這樣算起來，富裕人群的收支盈余為：50019×4-32009=16.81萬元。按揭款壹般都是以家庭為單位支付的，我大中國東部城市的家庭平均人口數約為3.2人。假設家庭中有壹名高收入人士，剩下2.2人為普通收入人士，這比較符合現實情況。畢竟家庭成員強強聯合的情況還是比較少見的。
這樣算起來，富裕家庭的收支盈余為：16.81萬元+18010元×2.2=20.77萬。這就是廈門的富裕家庭，理論上的最高年度按揭款支付能力，月均可還貸1.73萬元。
這就是極限了。壹旦超過這個極限，廈門市民將會被盤剝得幹幹淨淨，現金流都會斷裂掉，只能節衣縮食來承擔按揭款，並將因此造成廈門消費市場的劇烈萎縮。
而且，這裡必須注意的是：即便是來廈門炒樓的群體是外地客戶，上面的計算同樣生效。因為廈門的常住居民，乃是廈門樓市的最終接盤俠。下面，就去網上隨便找個房貸計算器，來算壹下，如果每月按揭款1.73萬，可以承受的房價水平是多少。
（右下角的廣告部位我隨便用了個常用聊天表情來遮蓋了壹下，下同）
注意上圖中的前提條件，100平米的新房，3成首付，貸款時限25年，貸款利率僅上浮10%，在今時今日這算是比較優厚的條件了。根據這樣的反算，即便廈門的富裕家庭喪心病狂的啃老，並將全部收支盈余都拿去支付按揭款，其可以承受的房價上限，也只有約41000塊。這就是廈門住宅均價在去年底達到5.5萬的歷史高位後，便轉身下跌的原因。到現在跌到均價5萬，還是遠遠不夠的，還要繼續跌。即便是跌到4萬，也依然只是達到了理論上的極限值，在這種位置上也是不可以長久的，還得繼續跌。（在這裡推薦擴展閱讀本公號的廈門經濟篇：撐不住房價的廈門——前肆月廈門經濟綜述）
當然了，這種極限的算法意義並不大。我的建議是：在我國現階段，最適宜的房價水平，是居民將其收支盈余的66%用於支付按揭款。如此，也還能剩下叁分之壹的閒余資金，不至於將市民的棺材本都壓榨幹淨。還是以廈門為藍本。20.77萬的富裕家庭收支盈余×66%=13.7萬，則比較合適的月供額為1.14萬。由此反算廈門最適宜的房價水平。
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