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日期: 2019-03-11 | 來源: 功夫財經 | 有0人參與評論 | 字體: 小 中 大
現今，每個人的財富是怎麼構成的呢？主要是現金、存款、有價證券和房屋等。
現金和存款的價值主要受真實的通脹率所影響，而真實通脹率高是通脹型經濟體的特征，此時現金和儲蓄的地位會不斷下降，相反，通脹率低，現金和儲蓄的地位就會提升。而有價證券和房產主要受價格影響，價格越高，價值提升，反之亦然。
房子的價值會壹直提升嗎？
改革開放後，中國主要通過基本建設拉動經濟增長，這就形成了通脹型經濟體，這意味著現金和儲蓄的地位下降。所以，改開之初中國是高儲蓄國家，現在這種情形已經得到了根本性的改變。
當上世紀後期中國進行了住房體制改革之後，基於房屋的需求旺盛，價格上升，人們就加速放棄了現金和儲蓄，追逐房屋。到去年底，國人約78%的財富都由房屋體現，無論現金、儲蓄還是有價證券在國人的財產組合中都下降到了很低的位置，就是這壹趨勢下的必然。
今天，房地產的價值基本就決定了國人的財富水平，幾乎每個人都在盯著房價並追逐房子。
在未來，中國的經濟發展模式很可能將繼續下去，意味著現金和儲蓄的地位還會繼續下降下去，難道就意味著房屋的價值可以不斷提升嗎？
對於個人來說，新房價格只是購買價格，只要完成了現金到房屋的購買過程，就意味著個人購買力的喪失，購房價格只能代表個人的成本。最明顯的說明是，100萬現金代表購買力，但用100萬現金購房之後，就不再代表購買力，實際是個人購買力的消失，而只代表房屋的最初成本是100萬。
這與貨幣的定義有關，貨幣是壹般等價物，貨幣的多少就代表了購買力，而房屋並不是壹般等價物，所以不能代表購買力。只有房屋再次賣出變現回貨幣的形態之後，才代表購買力的回歸和個人的財富水平，這壹過程是通過賣出實現的。
至於最終變現回多少購買力，取決於贰手房的價格。所以，贰手房價格才能最終決定個人財富的多寡和買入賣出過程中的盈虧，是最關鍵的。
然而，贰手房價格是有玄機的：
第壹，無論贰手房價格是上漲還是下跌，但成交量都是不斷增加的。這種情形說明贰手房的流動性拾分充沛，個人可以隨時賣出以實現房屋的價值，變現自己的購買力。
此時，贰手房價格可以當作是成交價格，也反映了房屋的價值，當然也反映了個人的財富水平和購買力。
第贰，無論贰手房價格是漲還是跌，壹旦成交量不斷萎縮，或者隨著房屋的總量不斷增長但贰手房成交量無法跟隨同步增長，都說明贰手房的流動性在下滑。
此時，個人如果欲賣出房屋、實現房屋所代表的價值（購買力）就會越來越困難。此時，市場上標出的贰手房價格就無法真實用於計算自有房屋的價值，因為成交的周期變長，或者就需要降價才能變現為購買力，也可能根本就賣不出去。
贰手房流動速度大幅下降
隨著房屋流動性的下降，賣不出去的房屋就會越來越多。這種賣不出去的情形，就是說樓市被“凍”住的狀態。
我們知道，當壹種商品賣不出去的時候，就說明沒有了價格，也就失去了基於金融屬性的價值（也就失去了購買力）。因為基於金融屬性的價值是數量乘以價格，房屋的價值和購買力體現為面積乘以價格。
不同的商品失去了基於金融屬性的價值之後，還會體現出其它方式的價值，比如：壹斤大米即便賣不出去，無法實現其基於金融的財富屬性，食用價值依舊存在；壹套房子賣不出去的時候，也失去了基於金融屬性的價值，但居住的價值依舊存在（房屋過剩的時候，壹定比例的房屋也會失去居住的價值）；壹部贰手手機賣不出去的時候，還可以繼續使用等等。
所以，對於房地產市場來說，贰手房的流動性是拾分重要的。下圖是拾城市贰手房成交的量價關系走勢圖。
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