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日期: 2020-10-06 | 来源: 三谬 | 有0人参与评论 | 字体: 小 中 大
三谬说房 – 房价这件事（一、房价涨跌的原因）
三谬的第一故乡是古都西安，18岁考入中国第一的财经大学，毕业后一直在第二故乡魔都上海发展，2015年移民登陆第三故乡加拿大温哥华，从事房产。得益于知识结构和成长经历，三谬一直认为不管是自主还是投资，都不能忽视房产的金融投机属性，要懂得止盈和止损！
要搞清楚房产的金融投机属性，我们首先要搞清楚房价涨跌的原因。
追涨杀跌是非常正常的一种现象，行为经济学上把这种现象归因为代表性偏差。什么是代表性偏差呢？具体可以参考篮球中的“热手现象”，热手现象是说，当一个球员连续进球了，你会觉得他状态来了，他下面还会接着进球的概率很大，但是实际上，统计下来的结果并不是这样，而且恰恰相反，连续进球后往往接下来进球的概率变低了。放到正常的市场环境中去，无论股市、汇市、期货市场还是房市，很多连涨的标的，最终都会迎来暴跌和价值回归，但是绝大多数参与者，因为在认知上存在代表性偏差，认为市场还要涨，很多都忽视风险，全仓杀入，很多还加了很高的杠杆，在这种情况下，能赚到钱的要么是有内幕，要么就是顶尖高手。比如大温的房地产市场，2016年8月2日省政府突然开始实施15%的海外买家税，从公布政策到执行不到1个月时间，如果有人提前得到了这个内幕消息，并赶在消息公布前出手了自己名下的房产，那自然能够获得更高的收益，但是在温哥华，绝大多数华人离政治中心很远，基本不可能提前得到这样的重磅内幕消息。所以理性的分析和判断，虽然有可能没有让你赚到最大的利润，但是很可能保住了你的本金，让你还有东山再起的资本。同时，比起股票、外汇和期货等金融产品，房产最大的劣势就是流动性差，不能快速流转，所以买卖房产更不能追涨杀跌，一定是看准了再出手，那么如何判断房价的走势呢？以大温房产为例，我想从以下几个方面分析影响房价涨跌的因素：
第一、 经济大环境。2014年-2016年的那波大温房市勐涨的盛况还历历在目，众多买家疯抢一套独立屋，高出开价许多，卖家往往赚到了不少利润，但还是后悔感觉卖低了。这段时间，全球经济运行稳健，一片繁荣景象，很多大陆的朋友从生意、房产和股市中都转到了不菲的利润，具备很强的购买力。
第二、 政治大环境。在海外买家税实施以前，加拿大政府和BC省政府，对于海外资金的流入基本是持欢迎态度的，但是由于房价涨幅过快，给了本地居民很大冲击，本地坐地户怨言颇大，反应在政策上就是推出了海外买家税包括后来的投机税，以及严查转楼花的税务。同时，对于反洗钱的监管也日趋严厉；另外，近期一直紧张的中美关系、中加关系以及持续的新冠大流行对未来国际间人口流动的负面影响。
第三、 资金、汇率、利率和持有成本。人民币走强，加元走软也大大提高了人民币的购买力，在大额资金跨境转移相对容易的时段内，买卖房产也是最优先考虑选项之一，同时，低利率的资金借用成本，也给买家了极大鼓励，因为实际利率为负的情况，决定了你的钱放在银行里如果不进行投资或者消费的话，就是实实在在的贬值。持有成本最大的一块就是房产税，相比于国内，很多海外房产都有房产税的问题，例如，美国的房产税的税率相当的高，有些地区甚至可以到房产评估价的5%，这一点上来说，其实BC省的房产税相当的优惠，大概在房产的0.3%上下。
第四、 市场参与者的情绪和心态。传统的西方经济学假定市场参与者都是“理性”的，不光是假设每个人是理性的，还假设我知道你是理性的，你知道我也是理性的，等多层理性的概念，但是实际上我们每个人都很难做到理性，而且往往我们都是感性的，冲动，做出很多非理性的行为。比如，抢Offer的时候，每个抢过Offer的买家都知道自己的出价都是基于不准确的信息猜测的，这个价格可能会高过市场公平价或者卖家的心理价位，但是还是要抢，有些时候可能仅仅是为了好面子、争口气。
第五、 房产从业人员的影响。房产从业人员包括房地产开发商、房产经纪、贷款经纪以及一些房产相关的媒体与或者平台从业人员等这些与房产有关的工作者。房产从业人员对房价的涨跌从大范围或者大环境上看，其实没有实质性的影响，大家也不要寄予过高的期望，大温地区14000多名经纪，就是没日没夜的加油苦干，也不会有奇迹出现，因为影响房价的主要因素还是前述4点。但在局部或者个别交易上影响巨大，尤其体现在低卖高买上面，三谬就听说过好多地产从业人员买房或者买楼花买在最高点，同时也带着客户一起入局……
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