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日期: 2023-01-31 | 來源: 加西網 | 有75人參與評論 | 專欄: 房市情報 | 字體: 小 中 大
很多人在計算加拿大住房需求時常會引用政府新移民數據，即2023年新引進46.5萬永久居民。但加拿大帝國商業銀行（CIBC）副首席經濟學家稱，加拿大的住房需求遠超這個數字。因為住房需求除了滿足新引進的永久居民外，還需要考慮壹系列持特種簽證，工作簽證和學生簽證的非永久居民人群（NPR），而這壹計算錯誤令政府在2022年，至少低估了100萬名NPR的住房需求，導致當前嚴重的住房危機。
加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC） 在2022年6 月時做出估計， 到 2030 年還需要額外建造 350 萬套住房，才能為加拿大的每個人提供負擔得起的住房，值得注意的是：這是在預計以目前的建設速度屆時將建造的 230 萬套公寓之上的３５０萬套新住房！
CMHC 副首席經濟學家 Aled ab Iorwerth 在報告中表示：“加拿大的住房供應方式需要重新思考並采取不同的方式。必須徹底改變住房部門，包括政府政策和流程，以及‘全員參與’的方法來增加住房供應以滿足需求。”
但這個需求到底有多少？
CIBC副首席經濟學家塔爾（Benjamin Tal）在最近的壹份報告中表示，加拿大實際的住房需求增長遠高於官方預估。
渥太華的目標是到 2025 年將新移民的數量比疫情前增加 75%。但2023 年有 465,000 名新移民並不意味著移民帶來的淨人口增長，因此住房需求將增加 465,000 人。但住房需求計算不僅要計算新移民的數量，而是從國外進入該國的新人口的數量。
在 2021 年的疫情期間，大約 70% 的新引進永久居民已經居住在加拿大，他們不需要額外住房。到 2022 年，這壹比例暴跌至 42%。與前壹年相比，2022 年新移民淨增 31,000 人，增幅為 7.6%。但由於更多的移民來自加拿大境外，住房需求的實際淨增長為 131,700 套或 108%。
雖然政府重點壹直放在新移民（PR）身上，但非永久居民 (NPR) 在新移民中所占的比例更大。
“加拿大統計局的人口預測多年來壹直低估了 NPR，到 2022 年至少低估了 100 萬，”他說。
在取消疫情旅行限制後，由於加拿大-烏克蘭緊急旅行計劃授權(CUAET)，學生簽證和工作許可等NPR數量激增，進入該國的非永久居民人數激增。（注：CUAET 為符合條件的烏克蘭人提供臨時居留權和為期叁年的開放式工作簽證）
CIBC 計算得出，抵達加拿大的NPR人數從 2021 年的 258,000 人增加到 2022 年的 70萬人，增幅為 170%。
塔爾說，到 2022 年，從國外抵達的永久和非常住居民總計接近 955,000 人，這代表著“目前官方數據尚未完全反映的壹年內前所未有的住房需求波動”。這些趨勢在 2023 年不太可能緩解，而且可能會加劇。自 2022 年起，近 34萬名 CUAET 簽證持有人尚未抵達加拿大，還有數拾萬份申請正在等待處理。
據報道，聯邦政府計劃放棄訪客簽證的資格規則以減少積壓，這也將增加需求。“可以毫不誇張地說，2023 年國際新移民人數可能達到 100 萬，”塔爾說。
塔爾表示“這種規模的新人口流入，現有的政策工具可能無法解決當前和進壹步增長的住房需求。”
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