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News by: 加西网 | 有70人参与评论 | 专栏: 麻辣地产点评 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
自 2022 年 5 月达到峰值以来，Teranet-National Bank House Price Index到 2023 年 1 月中旬共下跌了 10%，这是自 1999 年开始以来“该指数有史以来最大的下跌”。
“在 2022 年年中，我们看到交易量急剧回落，接近 23%，而在许多市场，这一比例为 40%，”Right at Home Realty 总裁 John Lusink 回忆道。在一些需求较高的街区，价格下跌幅度较小，活动仍然活跃。“在多伦多的买家方面，他继续说，我们仍然同时收到两三个报价，但不像一年前那样是 20 个或 30 个。人们将不再支付超出要价的过多金额。”
正如我们所说，当前的经济衰退不是一场灾难，而是值得欢迎的价格调整机会。
加拿大央行的加息发挥了作用
加拿大央行于 2022 年 3 月开始的加息是房地产市场转变的主要推动力，但直到加拿大央行在 7 月将加息推高了一个百分点，然后在9月又推高了 75 个基点，加息才真正发挥作用。在整个 2022 年和 2023 年 1 月，加拿大央行将隔夜拆借利率从 0.25% 提高4.5%。
当然，造成损害的不是银行的利率本身，而是抵押贷款利率的反应。根据 Super Brokers 的数据，五年期固定利率在 2022 年升至 6.05%，回到了 2005 年的水平。目前，房屋挂牌量仍然正常，“仅比一年前高一点，但仍高于我们通常看到的水平，”Lusink 指出。
DBRS Morningstar 北美金融机构加拿大银行业高级副总裁 Carl De Souza 指出，信贷质量尚未显着恶化。“随着时间的推移，借款人和抵押贷款所有者将继续面临越来越大的压力，”他说。较高的利率和通货膨胀对消费者可支配收入的影响应该会对信贷质量产生负面影响。但信贷质量仍然相当强劲，住宅抵押贷款的信贷质量仍然非常强劲，仍然非常健康。”
耐心等待更好的交易
Realosophy Realty 总裁约翰·帕萨利斯 (John Pasalis) 回忆说，大多伦多地区的房价在 2022 年 2 月至 2022 年 7 月期间下跌了 19%，远高于 Teranet-National-Bank 指数的平均水平。但自 7 月以来，价格一直持平。帕萨利斯认为，许多买家转而观望，预计价格会进一步下跌，但现在，“一些买家开始想：我不想再等了。市场比大多数人预期的要繁忙，而且似乎并没有像他们预期的那样恐慌。”
加拿大房地产市场仍然相当有弹性，这意味着希望以低价购买房屋的买家仍需要耐心等待。“我会等待，特别是如果我是首次购房者，看看加息会产生什么影响，”财富管理高级顾问兼国家银行金融 - 财富管理投资组合经理 Ian Provost 建议。现在还为时过早。通常，这些效果需要 12 到 18 个月才能显现出来。由于仅在 2022 年下半年才大幅加息，这意味着要坚持到 2024 年。”
接受采访的其他四位专家也同意这一观点。“正确的买入时机应该有望在 2024 年出现，”Major Team Assante Capital Management 的财务规划师和财富管理顾问 Fabien Major 确认道。
帕萨利斯也同意。他警告说：“价格仍有压力的风险。我们还没有感受到加息对市场和整体经济的全部影响。” 然而，他指出，许多买家并不真正关心再等多久，因为他们是长期购买，从长远来看，任何便宜的价格都不会真正产生太大影响。
然而，等待的买家不应该期待崩盘。“价格仍可能再下跌 15%，”是的，一方面，各种因素正在压低价格：利率和抵押贷款利率、不断恶化的家庭信贷状况、通货膨胀，所有这些因素都可能因最终的经济衰退及其对就业市场的负面影响而加剧，De Souza 指出，但他又说，另一方面，“强劲的移民和对住房的强劲需求以及低库存”有助于支撑市场“并使预测更加困难”。
对于帕萨利斯来说，移民绝对是房价上涨的一大推手。“在过去的十年里，他指出，加拿大每年接纳大约 275,000 名新移民。2022 年，加拿大新增永久居民达到创纪录的 431,645 人，预计到 2025 年这一数字将达到每年 500,000 人。” 试图增加住房开工数量是一条充满无数障碍的道路：市政、监管、工人短缺等，“但改变人口数量是最容易的，”他争辩道。不过，在加拿大移民政策改变之前，移民人数的增加肯定会为房价上涨提供支撑平台。
是否应该等待加拿大央行的转向，如果它认为自己已经抑制了通胀，那么当它开始降低利率时？小心这样的时刻，De Souza警告说。“这可能是一个信号，前提是通胀率降至 2% 的目标。但时间将取决于经济，如果经济衰退，如果失业率上升，降低利率可能意味着经济衰退。” 他建议等待利率见顶的时刻，“如果价格良好且信贷状况好转，这可能会让买家重返市场。”
房子是一种支出而不仅是投资
房主通常将他们的购买视为一种投资。这样的命题需要很多限定词。如果您打算“炒房”并从转售中快速获利，它可能会奏效。但一些原本希望在去年炒房的买家却出乎意料地失望：“他们甚至无法支付成交款，即使有租金收入，”他说。
“如果长期持有，主要住所可以成为一项投资，”Provost 断言。但是接下来，需要计算一下这项‘投资’的成本是多少。” 事实上，许多人会发现，当他们将所有抵押贷款成本、维修、翻新和税收加起来时，他们的房屋成本超过了从中获得的收益。
“房子首先是一种消费品，Major 同意，它只有在多年后才能成为一项投资。” Major 警告说，一旦住宅房地产的份额开始超过一个人资产的 50%，它就不再是资产，而是倾向于成为负债，因为维持投资组合中房地产部分的费用会拖累投资组合。
Major 声称，当您改变房屋居住属性变成租金使命时，房屋本质上就变成了一项投资。然后，您会发现自己拥有房地产，对于大多数投资者而言，房地产投资应只占其投资组合的 5% 至 15%。
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