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日期: 2023-06-18 | 來源: 中新經緯 | 有0人參與評論 | 專欄: 韓國 | 字體: 小 中 大
過去幾年，韓國房價走出壹波大漲行情，包括首爾在內的很多城市的價格，都出現了大幅上揚。但大致從2022年下半年開始，高企的韓國房價轉頭向下，價格與成交量均下滑明顯。
拾幾個月的時間，韓國央行加息300個基點，被市場認為是該國房價下跌的重要因素。利率的上升產生了連鎖反應，讓特殊的傳貰(發音：shì)房制度的金融風險被放大，房東的拋售行為加速了房價走低。壹位受訪華商的女兒就遭遇了傳貰房無法退還押金的情況，他說，“目前傳貰房已經引發很多糾紛，成為了韓國社會的壹個大問題。”
暴漲之後現暴跌
“韓國人和中國人壹樣，受傳統思想影響比較大，都喜歡買房子。”1959年出生在韓國、目前是韓國中華總商會會長的宋國平對中新經緯介紹，中韓之間有很多地方是相通的，房地產市場也有相似之處。
宋國平觀察，目前的價格大幅下跌，與前幾年房價過度攀升有關。疫情期間，韓國政府為了應對疫情對經濟的負面影響，出台了壹些刺激政策，這導致大量資金湧入房地產市場，在2019年至2022年，首爾地區的房價漲幅至少在2到3倍，核心區域的漲幅甚至更高。
疫情期間，韓國央行——韓國銀行多次大幅下調基准利率，並在2020年5月將基准利率降至0.5%，創下歷史新低。這壹低基准利率維持了15個月。韓國中華總商會常任副會長王琇德對中新經緯說：“當時不到1%的利率，相當於政府給民眾發錢，而在各行業都比較蕭條的時候，大家除了買股票，就是去買房，導致大批民眾湧入到住房市場。”他稱，當時韓國全國的房子都在漲價，平均漲幅在1倍以上，首爾地區的漲幅在2倍以上。
韓國KB國民銀行發布的樓市統計資料顯示，2020年9月，首爾公寓的平均交易價格突破10億韓元(10.0312億韓元)，到2021年4月突破11億韓元(11.1223億韓元)，2021年10月的平均交易價格為12.1639億韓元(約合661萬元人民幣(专题))。也就是說，首爾公寓的平均交易價格在13個月時間上漲超2億韓元，漲幅達21%。
隨著首爾房價暴漲，民眾的購房需求逐漸轉移到首都圈地區。韓國KB國民銀行數據顯示，2021年10月時，京畿道公寓的平均交易價格為5.911億韓元，仁川市也漲至4.2471億韓元。
房價的持續走高，讓超低的基准利率難以維持。早在2021年1月，時任韓國央行行長的李柱烈表示，近期大量資金湧入資產市場、家庭負債規模也大幅增加，2021年有必要適時有序地將寬松政策轉為正常。2021年8月“靴子”落地，韓國央行將基准利率從0.5%上調至0.75%。此後，韓國央行加息步伐迅速，至2023年1月將基准利率上調至3.5%，累計加息300個基點，並維持至今。
王琇德稱，“以前的貸款利息可以忽略不計，現在房貸利率漲到了7%、8%甚至更高，很多購房人連銀行利息都還不上，房價就迅速下調。”
韓國房地產委員會數據顯示，該國2023年4月份的房價指數較3月下降0.47%，已是連續11個月下跌，也是11年來最長的壹段房價下跌時期。王琇德稱，“在2023年，韓國全國的房價平均下降了近40%，首爾等大城市的房價下降約30%，小城市下降50%，聽說還有壹些地方下降了60%。”盡管房價出現下跌，但宋國平、王琇德均表示，目前韓國的房價依舊要高於疫情之前。
傳貰房推波助瀾
韓國的房地產市場存在壹種特殊的制度，它被外界認為是該國房價暴漲暴跌的原因之壹，這就是傳貰房制度，或者叫全租房、典租房制度。
傳貰房，是壹種介於月租和所有權之間的選擇。在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當前房產市場價值50%-80%(具體由合約雙方協議)的單壹保證金，其後在整個租約期間無需支付其它租金，房東則需在合約期滿後退還所有押金。租約期間押金的利息收入與租戶無關，歸房東所有。
國泰君安在壹份研報中稱，在低利率時期，壹方面，租戶可以通過銀行貸款用低於普通房租的成本住進同級別住宅；另壹方面，房東可以將收取的大額押金投資於資本市場，或者購入新的房產並以傳貰房的方式繼續出租。在這種方式下，租客節省了開支，房東增加了個人資產，即使利率較低，銀行業也通過龐大的業務規模獲取不菲的利差收入。這樣壹個叁贏的局面推動了傳貰房在過去幾年間價格大幅上漲。
王琇德稱，傳貰房在韓國已經存在很長時間，由於過去幾年銀行貸款利率很低，租客每月所還的利息比租金還要低，因此，很多租客就選擇申請壹筆貸款，將租房押金支付給房東，如此壹來，每月只需要支付很少的利息，就能住上更好、更大的房子。房東拿到這筆錢，就再買房，然後再出租，不斷地滾雪球，助長了有錢人的炒房行為。他觀察到，在韓國的租房市場中，選擇傳貰房方式的比例壹直很高，選擇月租的主要是品質差壹些的房源和單間房源。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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