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日期: 2024-03-15 | 来源: 潜望 | 有0人参与评论 | 专栏: 北京 | 字体: 小 中 大
凌晨2点，和卖家“鏖战”6个小时后，林峰终于在购房合同上签下了名字。
这套房所在的北京昌平区天通苑板块，占地面积8平方公里，拥有645栋楼，被称为“亚洲最大社区”，也是刚需一族首次置业的典型项目。
从最初418万元的挂牌价，到最后386万元的成交价，林峰一夜间砍了32万元——去年此时同户型价格则超过440万元。根据中介提供的历年成交记录，小区均价已经跌回到2018年的价格。
“原本没指望在北京买房，后来看到二套房首付下降到4成，加上贷款利率下调，就开始看房。”3月上旬，在互联网大厂工作的林峰告诉腾讯财经《潜望》，虽然也担心未来可能有失业风险，但感觉再降也不会这么厉害，遇到价格合适的就果断出手了。
在北京这样存量房占据主导的市场，“卖一买一”的置换链条构成成交主力。因此，只有当林峰这样的刚需不再观望，大量入市，置换链条才能启动，市场逐渐恢复流动性。
从3月份的二手房成交数据来看，北京楼市似乎有了一点“小阳春”的迹象。麦田房产统计称，截至到3月11日，当月已网签3800套，环比上月同期上涨74.8%，但同比去年3月仍下降44.8%。
按照中原地产首席分析师张大伟的解读，现在市场热度刚刚起来，热度是去年的80%，还没完全反应到新房市场，预计3月二手房成交量1.5万套。“这可能是历史最弱的一次小阳春。最大的不一样是，往年小阳春多多少少都涨价，今年量涨了还在降价。”
以价换量，海淀学区房风向标折价四成
鸡娃的家长们追捧学区房，这是往年助推小阳春行情的核心因素，但多校划片、中产观望等多种因素造成学区房难现火热的场景，尽管2024年仍是幼升小的入学大年。
以蜂鸟家园小区为例，因户型小总价低、对口牛校中关村三小，其素有海淀学区房风向标之称。
一位深耕万柳片区超10年的经纪人告诉腾讯财经《潜望》，蜂鸟家园1月至今才卖了7套，而2021年1月单月就曾卖了14套，现在一居室已从最高点的1000万元，直降至620万元，两居室则从近1500万元降到1100万元，回到了2016年的水平。放眼整个万柳板块，往年每月成交25-30套，但这个月才卖了8套。
相较之下，另一所海淀牛校中关村二小因学位相对充足，其划片的华清嘉园小区成交更热。上述经纪人统计称，正常月份该小区成交3-5套，虽然2月份零成交，但进入3月市场开始活跃，截至目前已经成交4套，还有两三个单子卡在价格上，成交一下子活跃之后，业主预期也发生了变化。
荣丰2008小区户型小、总价低、楼龄相对新，是西城落户上学的刚需首选。
一位该小区业主对腾讯财经《潜望》称，自己两年前买这套房时压根没实地看过，20多平米，总价达到425万元，准备等孩子上学用完名额就卖了。上月满2年考虑卖掉，但市场价已经跌到了320万元，“当时算次高位接盘，本来也做好了亏二三十万的准备，但没想到占坑学区房恶化到这种程度，割肉也舍不得”。
以价换量，仍是当下二手房成交的主导因素。
麦田房产统计称，春节假期后，虽然市场带看量呈现逐步回暖之势，但回暖速度和力度明显不及去年同期。3月份，北京二手房挂牌均价环比上月下降0.4%，挂牌量环比上月上涨0.18%，议价空间和上月相比缩小0.06个百分点，买方依然占据议价主动权。
挂牌17万创新高，“先买后卖”客户面临违约
腾讯财经《潜望》了解到，截至到3月12日午间，北京链家后台挂牌量已达到17.13万套，为历史最高值，环比已攀升了1万套左右。
对于这17万+的挂牌量，安居客在近期一份市场报告中分析称，占比50%以上的房源总价在500万元以内，只有18%的房源总价超过了800万元，而2000万元以上的豪宅占比仅有2%左右，楼市分化越发明显。
置换链条打通，市场才能真正触底复苏。而眼下，苦于房子难卖或割肉太狠，一波“先买后卖”的置换客群正面临着违约风险。
去年8月，家住海淀的宋悦就近定了套四居室，卖家给了半年的周期。同时，她也把自家三居摆上货架，尽管每周都有好几组买家看房，但几乎没有人出价，想买三居的大多要卖掉自己的两居或一居，要么对方付款周期匹配不上，要么全款客户想要价格砸一个大坑。
眼看合同即将到期，她不得不追加了50万元的首付款，换来了半年的窗口期。- 新闻来源于其它媒体，内容不代表本站立场！
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