房地产再次全面放开限购,这传递了什么信号?




作为国民经济重要的产业部门,房地产行业存在的普遍问题,不能简单地归咎于企业经营、个别地方政府施政失误,更多的是区域经济发展模式、政策与市场之间关系等深层次因素影响。

5月9日,杭州和西安先后宣布“全面”取消住房限购。至此,全国仅四大一线、天津、珠海及海南省还未全面解除限购。因此,这两座省会级城市的全面“解封”被视为房地产调控政策转向的重要标志。

不过,相比杭州,西安全面解限购的关注度要低了不少。毕竟西安的在中国经济的“咖位”比杭州还是有一定距离,楼市的关注度也不可同日而语。

但其实,观察西安楼市在本轮调控中的表现及轨迹,对我们理解本轮房地产调控很有意义。

01 西安房价暴涨的模式,是中国房地产的一个缩影

2013年,上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮房市调控政策,主要内容均为收紧限购政策。此后三年,限购、限价、限贷等政策加码,中国房地产市场进入了“史上最严”调控周期。

然而,西安房价正是从2016年开始爆发的。从2016年一路涨到2021年,创下了新房价格连续上涨70个月的神话。最大同比涨幅是2019年5月的24.4%。一年涨了四分之一,搁在“四大一线”都是罕见的纪录。

连续上涨70个月,西安的平均房价从不足7000元,涨到了15000元,赶上了成都。但是,西安和成都的主要经济指标差距很明显。

2021年,成都迈入“两万亿GDP俱乐部”是西安的两倍;成都人均GDP 9.48万元,比西安高了1万多;成都的人均可支配收入4.5万元,比西安高了7000元。


由此可见,西安房价不仅是逆势上涨,还是超前上涨。随着房价启动,西安的调控措施也开始加码。

2017年1月西安就开始实施限购措施。2018年西安更是率先实施摇号买房政策,成了“摇号首城”。一顿操作猛如虎,西安的调控力度与一线城市相比不遑多让。但是,这些仍没有止住房价的快速上涨之势。

与大基建汹涌的“钱潮”相比,种种调控措施显得乏力。陕西省的年度地区固定资产投资从2012年的1.17万亿,飙升至2016年的2.04万亿,翻了近一倍。2016年陕西的GDP为1.91万亿,基建投资已经超过了全省的GDP。同年,全国各省市的GDP“冠军”广东省GDP 7.9万亿,固定资产投资3.3万亿,占比仅41.8%。陕西的基建投资无疑是超前的。



事实上,2014年-2020年陕西的基建投资都超过了本省的GDP,本地实体经济体系无法承载的外来资金溢出后,涌入了省会西安的房市。而且,这种大幅超前区域经济体量的基建拉动模式并非陕西一省,而是整个西北地区的通用模式。

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