[地产观点] 一周地产点评:尽享片刻欢乐时光

正如普遍预期,加拿大央行上周宣布降息,降息幅度达 25 个基点。这一举措受到全国的普遍欢迎,不仅是房地产经纪人和抵押贷款经纪人,还有来自BC省和安省的省级领导人的欢呼(下图)。






经济陷入困境,因此有必要降息,这是值得庆祝的事情。这是一个奇怪的概念,但考虑到整个国家在过去十年中都负债累累,这个概念就说得通了。就连加拿大银行也在庆祝。“让我们享受这一刻吧”,央行行长在新闻发布会上说道

几乎每个房地产经纪人都在社交媒体上宣称房地产熊市的结束,就好像 25 个基点真的会大作用一样。然而,情绪是加拿大房地产市场的强大驱动力,如果有足够多的人相信这一点,也许它真会实现?

确实,市场情绪可能会改善,销售量也可能会回升。尽管它们的基数很低。5 月份的房屋销量非常疲软。事实上,这是自 2000 年以来大温地区和大多伦多地区除2020 年 5 月之外的最低销量。考虑到从那以后加拿大增加了 1000 万人口,这个销量相当低。

所以无论如何,销售都会回升。底部已经临近。然而,计算结果实际上并没有改变。由于央行过去一周的辛勤工作,目前最低浮动利率抵押贷款为 5.75%,低于 6%。市场预计今年年底前将再次降息 50 个基点。如果市场预测是对的,浮动利率抵押贷款将回到 5%,这正是目前固定利率抵押贷款的水平!

换句话说,债券市场具有前瞻性,已经将大部分降息因素计入价格。这意味着加拿大人六个月后仍可能面临接近 5% 的抵押贷款利率。如果真是这样,那么许多借款人、房地产经纪人、抵押贷款经纪人、开发商和省长们都会感到失望!

加拿大经济已经陷入人均衰退,但经济数据还需要进一步恶化,固定利率才能降低。不幸的是,美国劳动力市场顽固(下图),导致债券收益率继续走高。



上个月,美国非农就业岗位增加了 272,000 个,远超预期,全线推高债券收益率,并抵消了加拿大央行几天前提供的大部分善意。

同样,不幸的现实是,数学计算公式并没有真正改变。过去两年,利率飙升了 475 个基点。这些利率花了一段时间才渗透进来,但它们最终造成了损害。降息 25 或 50 个基点不会改变拖欠抵押贷款的家庭、濒临破产的开发商或现金流严重为负的公寓投资者的状况。历史表明,第一次降息后,拖欠率实际上有所增加。



资料来源:本·拉比杜

此外,要使房地产市场稳定下来,就需要让投资者重返市场,考虑到过去十年他们在需求方面发挥了多大作用,不仅是在现房市场,而且在楼花市场也是如此。即使降息一两次,投资者的财务状况今天仍然不理想。因此,要么公寓价格和利率需要进一步下降,要么租金需要继续增长,或许上述两种情况的结合。

似乎可以合理地得出这样的结论:公寓市场应该保持供应充足,因为投资者需求仍然不温不火,在建单元开始完工。如果有一张图表可以概括整个情况,那就是这张图表:大多伦多地区住宅土地市场/未来新建住房供应




资料来源:Zonda

加拿大央行将利率降至零,引发投机狂热,投资者蜂拥而至,引发新房建设热潮,这些新房建设将在利率上升、房价下跌的环境下完成。有些人称之为典型的房地产周期。

繁荣为衰退播下种子,衰退又为下一次繁荣播下种子。

享受这美妙一刻,至少我是这么告诉我的。

本文由Steve Saretsky提供

加西网地产中心编译报道


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