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日期: 2017-09-24 | 来源: 华尔街见闻 | 有0人参与评论 | 专栏: 新加坡 | 字体: 小 中 大
投资要点
上周末全国房地产市场调控政策密集发布，两天内包括南昌、重庆、贵阳、长沙、南宁、石家庄、西安在内的7个城市发布了以限售和限购为主的房地产新政。
自今年3月24日厦门首开“限售令”成为全国首个实施限售政策的城市后，共有近40个城市纷纷出台类似的限售政策，要求新交易住房在取得产权证后需持有一定年限方可转让。
本次加入“限售”行列的城市均是前期住房价格上涨较为迅猛的城市，若参考厦门限售政策出台前后新建住宅价格变化情况，长沙等房价上涨快速的城市或因限售打破套利链条而遏制投机需求，房价增速下滑是大概率事件。
随着各地“限购、限价、限贷、限售”政策纷纷出炉，房地产市场短期调控政策不断叠加确实对抑制房地产价格疯涨、回归“房子是用来住的，不是用来炒的”定位产生了明显效果，但更为重要的是建立房地产市场长效机制。
7月以来大力发展住房租赁市场、推进落实租购同权的政策文件频频发布，租购并举的住房制度已经成为房地产市场长效机制一大重要方面。
从最有参考意义的国际经验来看，新加坡“居者有其屋”计划对我国房地产市场长效机制建立具有较强的借鉴意义。
新加坡居民住房自有率已达到90%，组屋居住人数占比超80%。极高的住房自有率和组屋入住率证明了新加坡政府在住房市场调控方面取得的巨大成绩及极强的管控能力。在“居者有其屋”计划刚开始的前30年，组屋的投资建设以极高的增速发展，90年代后组屋入住人口占比达到八成。近年来，随着组屋居住质量的提高，政府同时鼓励居民拥有产权，使得私宅的投资建设出现了大幅下滑，目前保持在较为稳定水平。
在以住房租赁和政府建设的组屋为主的住房市场中，私宅价格和房屋租金均较为平稳，没有出现较大的上下波动。
当前，北京、上海等城市逐步堆出共有产权房，以租购同权助力房屋租赁市场发展，也是借鉴了国际上公共租赁住房的发展模式。但与新加坡模式不同之处在于，我国人口和经济发展水平与当年的新加坡差距极大，要实现住房租赁市场的快速发展更多地应该依靠市场的力量。从长期来看，共有产权房的推出、租购同权的推进等将极大地促进住房租赁市场的发展，通过提供租赁住房完成房地产供应结构，并引导自住和投资需求回归。
从投资端看，在供给侧改革背景下，对闲置和低效利用厂房和办公楼的改建，相比于新建商品房投资规模将边际收缩；对新建租赁房土地供给的支持将挤压当前房地产土地供给，房地产投资短期难以恢复。从消费端看，房屋租金远低于房价，且共有产权房价格按产权比例计算，房价稳定或有助于消费增长。从信贷角度看，政府提供的配套信贷政策和金融服务支持将降低住房租赁企业的融资成本。
总的来说，大力发展住房租赁市场是建立房地产长效机制的一大着力点。用长远的眼光看，这一举措将有助于抑制房地产市场泡沫形成、避免房价的大幅波动；此外，有助于使住房回归居住属性，降低经济对房地产的依赖，释放居民消费能力，对经济起推动作用。但长效机制的完善需要一段时间，
短期来看，对租赁住房的支持不利于房地产投资的增长，政府配套的信贷政策和金融服务支持将降低住房租赁企业的融资成本，有利于债市。因此，目前我们仍然坚持十年期国债到期收益率3.6%顶部中枢的判断不变。
正文：
一、限售政策密集出台，房地产调控继续
上周末，全国房地产市场调控政策密集发布，两天内包括南昌、重庆、贵阳、长沙、南宁、石家庄、西安、武汉在内的8个城市发布了住房限购限售、价格及销售管理新政。此次各地房地产新政的内容主要集中在限售、限购两方面：重庆、长沙、南宁三城均限制了新交易住宅需满两年或三年后方可交易；南昌、石家庄的房地产新政则既限购又限售，调控力度较大；贵阳则除了限售外提高二次办理住房公积金贷款购房首付比例；西安提出尚未售出的商品住房如要调整价格，须先向西安市物价局进行商品住房价格申报；武汉进一步加强商品房预售管理规范销售行为。
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